פיצול נחלה

מה זה פיצול נחלה?

כפי שידוע נחלה חקלאית מורכבת מחלקת מגורים ומשטחים חקלאיים, פיצול נחלה מהווה פיצול של חלקת המגורים לשניים ואפילו שלושה מגרשים נפרדים. שטח המגרש המתפצל בד"כ נע בין 350 מ"ר ל-500 מ"ר בהתאם לתב"ע הקיימת להנחיות הוועדה ולבנוי בפועל על השטח.

המגרש המתפצל חייב לכלול זכויות של יח"ד אחת בשטח של 160 מ"ר מינימום אשר פיצול זכויות אלו יירד מסל הזכויות של המשק החקלאי, בעצם לאחר פיצול מגרש ייווצר מצב בו קיים מגרש מגורים נפרד וחלקת מגורים, לצורך הדוגמה:

חלקת מגורים של 2,500 מ"ר עם זכויות של 3 יח"ד הכוללות שטח לבנייה של 600 מ"ר, לאחר פיצול מגרש של 500 מ"ר עם שטח לבניה של 160 מ"ר ייווצרו שני נכסים נפרדים:

חלקת מגורים בגודל של 2,000 מ"ר עם זכויות של 2 יח"ד הכוללות שטח לבניה של 440 מ"ר

ומגרש מגורים בגודל של 500 מ"ר עם זכויות של יח"ד אחת ושטח לבניה של 160 מ"ר.

כל הנכתב בהתאם ובכפוף לקובץ החלטות רמ"י סעיף 8.3.48:

"חוכר אשר הצטרף להסדר רשאי לפצל מגרש או מגרשים למגורים מחלקת המגורים ולחתום לגבי כל אחד מהם על הסכם חכירה למלוא זכויות הבנייה למגורים ליחידת דיור אחת, הקיימות והעתידיות"

לצורך פיצול מגרש מנחלה, בעל הנחלה מחוייב להיכנס למסלול דמי חכירה, מסלול דמי חכירה מתבצע על ידי תשלום בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים עם זכויות בניה של 375 מ"ר. ובכפוף לתנאים הבאים שקבעה רשות מקרקעי ישראל:

1. ניתן לפצל מגרש ריק או בנוי כל עוד נשאר בית בנוי בנחלה (לא ניתן להשאיר נחלה ללא בית).
2. הפיצול ייעשה בכפוף לקיומה של תב"ע המאפשרת את הפיצול בכפוף לתמ"א 35.
3. המגרש המתפצל יכלול זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות, יובהר כי הזכויות יופחתו מסל הזכויות של הנחלה.

היתרונות בפיצול נחלה

פיצול נחלה מאפשר לנו בעצם לתת מענה לאחת הבעיות הכי בולטות היום, כידוע נחלה חקלאית לא ניתנת להורשה למספר יורשים, במצב של ירושה למספר ילדים פיצול מגרש מנחלה יכול לתת מענה כחלוקה בין מספר יורשים. אם קיימת תב"ע לבית שלישי בנחלה ניתן לבצע גם פיצול שני.

בנוסף ניתן לבצע פיצול מגרש מנחלה לצורך מכירה ורווח, כמובן שמהלך כזה דורש חישוב מדוייק של התהליך לצורך הבנה האם משתלם, וכמה כסף יישאר ביד לאחר כל התשלומים שהפיצול דורש ע"י שמאי מקרקעין המומחה בתחום זה.

כמה זמן אורך תהליך פיצול נחלה ומה השלבים בתהליך

חשוב להבין כי תהליך של פיצול נחלה הוא תהליך ארוך מאוד המתמשך מספר שנים (תלוי מה נקודת ההתחלה) הדורש עבודה עם הרבה גורמים כמו רמ"י, ועדה מקומית, אדריכל ועוד. חשוב לצאת לדרך אחרי שהגדרתם את מטרת הפיצול והבנתם את סדר הגודל של העלויות.

שלבי הפיצול:

לפני שנתחיל למנות את שלבי הפיצול יש לוודא כי המשק מוסדר וללא חריגות בניה, אם תפנו לקבל שירות מרמ"י לפני שהמשק יהיה מסודר אתם תיכנסו לגלגל שקשה לצאת ממנו שייקח ממכם הרבה זמן וכסף כבר על תחילת הדרך.

יש לשכור שירותי אדריכל אשר מבין בתחום לתכנון פיצול המגרש מהנחלה ולוודא האם קיימת תב"ע לפיצול מגרש מהנחלה, וככל ולא יש להכין תב"ע פרטנית לפיצול. (כמובן בשלב התכנון יש להביא בחשבון את כל הנאמר במאמר זה כי לכל תכנון כזה ואחר יהיו השלכות ועלויות אשר ניתן לצפות אותם בשלב תכנון פיצול הנחלה)

יש להיכנס למסלול דמי חכירה (3.75%), בהתאם ובכפוף לקובץ החלטות רמ"י סעיף 8.3.48:

"חוכר אשר הצטרף להסדר רשאי לפצל מגרש או מגרשים למגורים מחלקת המגורים ולחתום לגבי כל אחד מהם על הסכם חכירה למלוא זכויות הבנייה למגורים ליחידת דיור אחת, הקיימות והעתידיות"

לאחר כניסה למסלול דמי חכירה והכנת התכנית ע"י אדריכל יש להגיש את התכניות לרמ"י ולוועדה המקומית, אשר בשלב זה תידרשו לשלם דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל בהתאם לשווי המגרש המתפצל.

לאחר סיום התהליך והתשלומים הצפויים של רשות מקרקעי ישראל וייתכן גם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ייחתם חוזה חכירה נפרד למגרש המתפצל בין החוכר לרשות מקרקעי ישראל.

כמה עולה פיצול נחלה

התשלומים בעת פיצול נחלה כוללים:

1. תשלום דמי חכירה 3.75% משווי חלקת המגורים עם זכיות בניה של 375 מ"ר.
2. השלמת תשלום של 29.25% על המגרש המתפצל עבור 160 מ"ר, ככל ויפוצלו מעל 160 מ"ר ישולם בגינם תשלום בשיעור של 33%.
3. תשלום מס רכישה על התשלומים לרמ"י בשיעור 6%.
4. תשלום היטל השבחה על התב"ע לפיצול.
5. תשלום מס שבח במידה ובכוונתכם למכור את המגרש המפוצל.

אתגרים וסיכונים בתהליך הפיצול

פיצול נחלה זה תהליך מורכב ויקר אשר דורש תכנון והבנה מדוייקת של הפרטים לאורך כל הדרך ובעיקר בתחילתה, יש להבין שככל ותבקשו לפצל מגרש בעל זכויות רבות יותר ככה תשלום הפיצול יעלה, יש להבין שאם תפנו לרמ"י לפני שהסרתם את החריגות אתם חשופים לקנסות דמי שימוש ולהליכים משפטיים אשר יעכבו את התהליך בצורה משמעותית ויעלו לכם כסף וזמן.

חשוב לבצע הכנה מוקדמת להליך ע"י אנשי מקצוע שמומחים בתחום, שמאי מקרקעין אשר מומחה בתחום ייתן לכם את אומדן עלויות הפיצול ובנוסף גם את הייעוץ לצורך תכנון ההליך כמו מה התנאים בהם אתם חייבים לעמוד ומה הדרך הנכונה והכלכלית ללכת בה בהתאם למטרתכם.

להלן התנאים לפיצול מגרש מנחלה בהתאם לסעיף 8.3.48 של קובץ החלטות רמ"י:

"(1) יחידת דיור קיימת על פי תוכנית עם זכויות בנייה כוללות של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל למגורי החוכר, תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה מן הנחלה;

(2) הפיצול ייעשה בכפוף לקיומה של תוכנית המאפשרת את הפיצול;

(3) תוכנית לפיצול מגרש או מגרשים מהנחלה, אם היא יוצרת יחידות דיור שאינן כלולות בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ"א 35, כפי שתעודכן בעקבות החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מיום 1.12.2015;

(4) גודל המגרש המפוצל וזכויות הבנייה בשטח של 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבנייה הבסיסי בהתאמה;

(5) תשלום לרשות של 33% משווי המגרש למגורים על פי שומה עדכנית למגרש המפוצל. התשלום יתבצע באופן הבא:

(א) השלמת תשלום בשיעור של 29.25% עבור 160 מ"ר;

(ב) תשלום בשיעור של 33% עבור יתרת הזכויות שלא נרכשו למעט האמור בפסקת משנה (א);

(ג) הרשות לא תאפשר לבעל זכויות בנחלה לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים ללא זכויות בנייה צמודות לו של לפחות 160 מ"ר."