מה יקרה למחירי הנדל"ן לאחר המלחמה?
נתחיל מכך שאין דרך לחזות את העתיד ואף שמאי לא מוסמך להעריך שווי עתידי של אף נכס, עם זאת נבחן מספר היבטים אשר משפיעים וישפיעו על שוק הנדל"ן בארצנו הקטנה ונסיק את המסקנות בהתאם.
ראשית נתחיל מהתקופה בה אנו נמצאים לפני המלחמה, מדינת ישראל נמצאת באינפלציה שעומדת נכון להיום (12/11/2023) על https://www.boi.org.il/) 3.8%), ובהתאם לכך נגיד בנק ישראל העלה את הריבית 10 פעמים עד לרמה של 4.75%. כדי להבין את סדר גודל של עליות הריבית המשמעותיות נציין שעד אפריל 2022 הריבית הייתה 0.1%, סך הכל עלייה של 4,750% בפחות משנה וחצי!
| תאריך פרסום הריבית | תאריך תחילת הריבית | תאריך תחילת תקופה הנזילות | ריבית בנק ישראל מוצהרת נומינלית |
| 23/10/2023 | 26/10/2023 | 26/10/2023 | 4.75 |
| 04/09/2023 | 07/09/2023 | 07/09/2023 | 4.75 |
| 10/07/2023 | 13/07/2023 | 13/07/2023 | 4.75 |
| 22/05/2023 | 25/05/2023 | 25/05/2023 | 4.75 |
| 03/04/2023 | 07/04/2023 | 30/03/2023 | 4.5 |
| 20/02/2023 | 23/02/2023 | 23/02/2023 | 4.25 |
| 02/01/2023 | 05/01/2023 | 05/01/2023 | 3.75 |
| 21/11/2022 | 24/11/2022 | 24/11/2022 | 3.25 |
| 03/10/2022 | 09/10/2022 | 06/10/2022 | 2.75 |
| 22/08/2022 | 25/08/2022 | 25/08/2022 | 2 |
| 04/07/2022 | 07/07/2022 | 07/07/2022 | 1.25 |
| 23/05/2022 | 26/05/2022 | 26/05/2022 | 0.75 |
| 11/04/2022 | 14/04/2022 | 14/04/2022 | 0.35 |
| 21/02/2022 | 24/02/2022 | 24/02/2022 | 0.1 |
האינפלציה ועליית הריבית לכשעצמם גרמו להורדת קצב מכירת הדירות בכל הארץ (רק בשנת 2022 ירידה של 30% לעומת שנת 2021 שהייתה שנה שבה חלו עליות מחירים חסרי פרופורציות), הירידה בשנת 2022 חלה מתוך כך שהמשכנתאות התייקרו בצורה משמעותית, ומתוך כך ששנת 2021 באמת הייתה חריגה בקצב עליית המחירים שלה.
שנת 2023 שוק הנדל"ן עדיין קריר ולא מצליח לטפס למקומות שהיה בהם לפני, השפעת הריבית הגבוהה גורמת לכך שהשוק איטי יותר, מפחיד יותר ובטח לא יקר יותר.
הרבה מכרזי רמ"י לקרקעות בכל אזורי הארץ ובמיוחד בפריפריה, נכשלים ללא הצעות כלל או עם הצעה אחת במחיר מינימום שזוכה כי אין לה תחרות עם הצעות אחרות.
וכל זה, טרם השפעת מלחמת חרבות ברזל על המצב בארץ בכלל ועל שוק הנדל"ן בפרט, כבר עכשיו מתחילת המלחמה שוק הנדל"ן והתעסוקה בארץ חטפו פגיעה קשה בעקבות חוסר הוודאות החל בעת הזאת.
על מנת לנסות להבין איך המלחמה תשפיע על שוק הנדל"ן נציין מספר עובדות בתקופה זאת:
- הרבה תושבים מהדרום (עוטף עזה ושדרות בעיקר) פונו לאילת לים המלח ולמרכז הארץ.
- הרבה תושבים מהצפון (מטולה/קרית שמונה/כל המושבים בקו העימות) פונו למרכז הארץ.
- תודעת הטרור בארץ גורמת להרגיש לא בטוחים בכל מקום בארץ ובמיוחד בדרום עד קנה מידה של 40 ק"מ מהרצועה (באר שבע/אופקים/נתיבות/שדרות/אשקלון/אשדוד) ובקו העימות בצפון.
מכאן אנחנו מבינים שנכון להיום הפריפריה בהגירה שלילית משמעותית ביותר, אנשים יפחדו לחזור, אנשים יפחדו להישאר ובטח יפחדו להגיע. עם זאת, זה המצב הנכון להיום ואילו לאחר המלחמה המצב יכול להיות שונה לחלוטין.
תוצאות המלחמה הם שיכריעו את גורל הפריפריה, לעניות דעתי אלו הם האופציות:
- אם תוצאות המלחמה ישאירו איום מעזה, הדרום יחטוף פגיעה קשה עד אנושה מחירי הנדל"ן בנגב המערבי יתרסקו ואמון האנשים בממשלה ירד לטמיון.
- אם תוצאות המלחמה יביאו לשקט מובטח, כך שלא יחול איום כלל על שטח מדינת ישראל, הדרום יפרח אנשים יבואו להתיישב דווקא בגלל מה שעברנו וכי המקום באמת מוגן יותר מאי פעם.
- אם תוצאות המלחמה יהיו חלומיות, בצורה כזאת שאפילו תתווסף רצועת חוף לכל תושבי הדרום, הנגב המערבי יהפוך לאיזור השרון של הפריפריה.
בכל אופן, מעבר לתוצאות המלחמה מחירי הנדל"ן באיזורי המלחמה בצפון ובדרום יושפעו בעיקר ממה שיקרה למחירי שוק הנדל"ן בכל הארץ.
ההשפעה הישירה של המלחמה על שוק הנדל"ן היא שאין כוח עבודה זמין להמשיך ולבנות את כל הפרויקטים שבתהליך בניה. עיכוב זה יביא לכך שיותר דירות חדשות יעמדו על המדף, המשכנתאות ימשיכו ללחוץ את הקבלנים ללא התקדמות לעבר הכנסת כספים ממכירת דירות. מלאי הדירות על המדף יגדל!
מכאן יש שתי גישות שונות שניתן לבחון:
גישה ראשונה – פרוייקטים תקועים > לא יהיו דירות בשוק > משמע היצע נמוך ביקוש גבוה > מחירי נדל"ן עולים.
גישה שניה – פרוייקטים תקועים > אין תזרים מזומנים > קבלנים לחוצים > חייבים להיפטר מדירות על המדף – מחירי הנדל"ן יורדים.
דעתי האישית מתחברת לגישה השניה, בהמשך למצב בו היינו טרם המלחמה כאשר הריבית עלתה קצב מכירת הדירות ירד, שוק הנדל"ן התקרר, ועכשיו המלחמה תביא לחץ נוסף על הקבלנים שעוד מחזיקים את האף מעל המים. וכחלק מהניסיון של הקבלנים לשמור את האף מעל המים ולא להגיע לפשיטות רגל, אחת הדרכים היא למכור את מלאי הדירות במחירים נמוכים ממחירי השוק.
וכשהקבלנים הראשונים יורידו מחירים, לשאר הקבלנים לא תישאר ברירה אלא ליישר איתם קו!
