מהו חוזה חכירה?
מרבית הקרקעות בישראל מוחכרות לציבור ע"י רשות מקרקעי ישראל.
הפירוש של המילה חכירה היא השכרה ארוכת טווח העולה על טווח של 5 שנים. (https://milog.co.il/%D7%97%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94)
אם אתם לפני רכישה של קרקע מרמ"י או מאדם פרטי, חשוב מאוד לקרוא את חוזה החכירה.
בחוזה החכירה אתם תבינו מהי תקופת החכירה, מה שטח המגרש המוחכר לכם, זיהוי המגרש (גוש/חלקה/מס מגרש), לאיזה תב"ע החוזה מתייחס, מה מטרת החכירה, ומה הזכויות שלכם בקרקע (מה מותר לבנות).
מספר דברים שחשוב להבחין בהם לפני רכישת נכס שנמצא בחכירה:
- קיבולת בניה – חשוב מאוד להבין אם חוזה החכירה מאפשר לכם לבנות את כל הזכויות הקיימות על הקרקע, או שהוא בעצם מגביל אותכם לדוגמא: התב"ע מאפשרת לבנות 200 מ"ר אך קיבולת הבניה בחוזה החכירה היא רק 100 מ"ר, במקרה כזה כדי לבנות מעל קיבולת הבניה אתם תיאלצו לשלם לרמ"י הרבה כסף על כל מ"ר שתוסיפו למרות שהרגע שילמתם לבנאדם ממיטב כספכם.
- מטרת החכירה – חשוב לקרוא את מטרת החכירה ולראות שהיא תואמת את מה שאתם מחפשים, אם זה מגורים/ מסחר/ משרדים או כל מטרה אחרת. במידה ותרצו לשנות את מטרת החכירה תיאלצו להיכנס לעסקה מול רמ"י.
- חכירה מהוונת/לא מהוונת – במידה והחכירה לא מהוונת המוכר ייאלץ לשלם דמי הסכמה על מנת להעביר את הזכויות, הקונה יוכל להשלים את הסכום להיוון בתוף 90 יום מהמועד האחרון שנקבע לתשלום דמי ההסכמה. (https://apps.land.gov.il/CouncilDecisions/#/main)
- תקופת הפיתוח – אם מדובר במגרש ריק חשוב להבין כי קיימת תקופת פיתוח להקמת המבנה, ככל ותקופת הפיתוח חלפה וטרם נבנה מבנה, אתם תיאלצו לשלם אורכות פיתוח על כל שנה עד מתי שתבנו, חשוב מאוד לקחת בחשבון לפני קניית מגרש ריק.
בחוזה החכירה יצויינו גם תנאים מיוחדים ביחס לנכס הספיציפי, הגבלות בהעברת זכויות, הבהרות בנוגע למצב התכנוני, האם החוזה כולל זכויות עתידיות או לא.
לסיכום לפני רכישה של נכס בחכירה, אחד הדברים החשובים לבדוק מהבחינה המשפטית הוא חוזה החכירה, להבין את כל ההשלכות של ההגבלות של הזכויות ואת סדר הגודל של התשלומים במידה וקיימים.
