מה זה תשלום דמי שימוש?
אם הקרקע שלכם היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, במידה ותבצעו חריגות בניה ללא היתר או שימוש חורג ללא היתר מתאים, ייתכן ותיאלצו לשלם קנסות בעבור כל שנה בה חרגתם.
איך מחשבים דמי שימוש?
הקנסות האלה נקראים דמי שימוש והם מחושבים לפי 6% מערך הקרקע בה חרגתם, לצורך הדוגמא:
בניתם יחידת דיור בחצר מאחורי הבית בשטח של 100 מ"ר ללא היתר בניה, בנוסף ליחידת דיור מסופחת חצר של עוד 100 מ"ר. סה"כ בחישוב אקוו' השתמשתם ב-125 מ"ר אקו' (מקדם 25% לחצר) בחריגת בניה.
נניח ששווי מ"ר אקו' הינו בשיעור של 4,000 ש"ח. אז ערך הקרקע ממנו ייגזר התשלום הוא 500,000 ש"ח (4,000*125). (מערך הקרקע כמובן צריך להפחית מע"מ ופיתוח אבל לצורך הדוגמא נתעלם ממרכיב זה) שיעור התשלום 6% מערך הקרקע שזה בעצם תשלום של 30,000 ש"ח לכל שנה בה חרגתם!
תקופת החריגה בה תחוייבו מוגבלת עד 7 שנים כי לאחר מכן חלה התיישנות, משמע שבמקרה הזה הסכום המקסימלי שתשלמו הוא 210,000 ש"ח לתקופה של 7 שנים. שימו לב כמובן שזאת דוגמא בלבד ודמי שימוש יכולים להגיע למספרים גבוהים בהרבה בהתאם לערך הקרקע שלכם ולמיקום שלה.
בנוסף ככל והקרקע נמצאת באיזור עדיפות לאומית יחולו הנחות איזור כמפורט להלן:
(1) 6% מערך הקרקע – באזור שאינו אזור עדיפות לאומית.
(2) 4% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית ב'.
(3) 3% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית א'.
(4) 1% מערך הקרקע – באזור קו עימות.
במידה וניתן להסדיר את החריגות:
יובהר כי במידה וחריגות הבניה נמצאות ביחידה המקורית בקרקע או ביחידה אחרת אשר אושרה על ידי רשות מקרקעי ישראל ואתם מעונינים לבצע עסקה מול רמ"י ולאשר את חריגות הבניה אתם תשלמו דמי היתר בלבד ללא קנסות של דמי שימוש.
לסיכום:
לא לפנות לרשות מקרקעי ישראל לפני שוידאתם שאין חריגות בניה בנכס!
מקרה לדוגמה:
זוג קנה בית ופנה למנהל לבצע העברת זכויות על שמו, המנהל טוען שעד שלא יוסרו כל החריגות לא ניתן לבצע העברת זכויות. בנוסף, חוזה החכירה לא מהוון, לא בתוקף ורק על 160 מ"ר, משמע שאם ירצו לנצל יותר מ-160 יצטרכו לשלם דמי היתר/הקניית בעלות (בהתאם לכדאיות) ולפני כן כמובן להוון את הנכס.
אז עכשיו הם עומדים בצומת מול המנהל (רמ"י), איך להסדיר את החריגות, מה לעשות קודם, באיזה שלביות לבצע את הדברים, כמה יעלה כל שלב, האם עדיף להרוס הכל ולבנות או להסדיר ואז לתכנן הכל מחדש.
לסיכום, תעשו את כל הבדיקות לנכס לפני העסקה ולא אחריה ובטח לפני שאתם פונים למנהל!
מקור מידע קובץ החלטות רמ"י סעיף – 5.5.9
