- yairguzi@outlook.com
- מושב פדויים, ארבל 338 רחובות, אופנהיימר 4
המשרד מנוהל על ידי יאיר גוזי, שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים, ובעל ניסיון עשיר בהערכות שווי וניתוחים כלכליים בתחום הנדל"ן.
יאיר מתמחה בשמאות מקרקעין במרחב הכפרי, עם ניסיון רב בהערכות שווי של נחלות חקלאיות, משקי עזר, מגרשים, בתים צמודי קרקע, מגרשים ועוד.
העבודה במשרד מבוצעת בסטנדרטים הגבוהים ביותר של מקצועיות, דיוק ואמינות – מתוך הבנה עמוקה של צרכי הלקוח, ושל מכלול ההיבטים התכנוניים, המשפטיים והכלכליים של כל נכס.
במכירת נחלה חקלאית המוכר מחוייב בתשלומים רבים לרשויות השונות, התשלומים יכולים לנוע סביב מחצית משווי המכירה, לכן כשמוכרים נחלה חייבים להכיר את כל התשלומים ולהביא אותם בחשבון בהסכם המכר ובמחיר. ניתן לבצע עסקאות ברוטו או נטו, כאשר בעסקת ברוטו כל התשלומים חלים על המוכר עפ"י חוק או עסקת נטו שבה כל התשלומים חלים על הקונה עפ"י הסכם המכר וככה בעצם המוכר יודע כמה כסף הוא מקבל לידיו ללא הוצאות.
פיצול מגרש מנחלה הוא בדרך כלל לצורך מכירה או לצורך פיתרון לחלוקת הנחלה בתוך משפחה. לא ניתן לרשום יותר מאדם אחד כבעלים על נחלה, דבר שגורם להרבה סכסוכי משפחות כאשר לא נעשתה צוואה שמסדירה את העניין, בעקבות כך פיצול מגרש יכול להוות פיתרון טוב בחלק מהמקרים. בעת הפיצול יחולו תשלומים לרמ"י, לועדה המקומית ולרשות המיסים, אותם כדאי להעריך לפני היציאה לדרך.
מחוייבים בהיטל השבחה בעת מימוש הזכויות, מימוש זכויות נחשב באחת משתי הדרכים הבאות: 1. בדרך של בקשה להיתר – הוצאתם היתר בניה עם זכויות בניה שהגיעו מתוכנית חדשה שהשביחה את הנכס שלכם. 2. בדרך של העברת זכויות – מכרתם את הנכס תחוייבו בהיטל השבחה על כל הזכויות שהשביחו את הנכס והעלו את ערכו. קיבלת חיוב מהוועדה המקומית בגין היטל השבחה ואתה לא בטוח אם הסכום מוצדק? במקרים רבים ניתן להפחית את החיוב, ולעיתים לבטלו. ננתח את המקרה שלך, נבצע הערכת שווי, ונטפל מול הרשויות.
מה השווי האמיתי של הנכס? האם המחיר מוצדק? האם יהיו לי תשלומים נוספים בעסקה? האם קיימות חריגות בניה בנכס? ומעבר לכך, הבנה של כל הרקע המשפטי והתכנוני של הנכס לוודא שאין בעיות שיכולות לסבך אותנו בביצוע העסקה או בהמשך הדרך.
לפני ביצוע פעולה בנכס שלכם העברת זכויות או היתר בניה, כדאי מאוד להבין מה המצב המשפטי שלכם מול רמ"י והאם הפעולה שאתם רוצים לעשות תעלה לכם כסף. תשלום דמי רכישה, דמי היוון, דמי היתר, דמי הסכמה ועוד הרבה מושגים שמסבכים אותך, זאת המומחיות שלנו לדעת מה אתם אמורים לשלם וכמה.
מס שבח ומס רכישה הם חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן, אך ההבנה של החוקים, הפטורים וההקלות – דורשת ידע מקצועי מעמיק. אנו מכינים חוות דעת שמאית לצרכי מס ומנהלים מו"מ מול רשויות המס.
מחיר של שמאי מקרקעין נקבע לפי מספר גורמים – סוג הנכס, מטרת השמאות, מורכבות וסוג הבדיקה, מיקום הנכס והיקף העבודה הנדרשת.
למשל, הערכת שווי לדירת מגורים בעיר שונה משמעותית משומה למשק חקלאי או טיפול בשומה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או ועדה מקומית. כמו כן, שומה עבור בית משפט אתייחס שונה משומה עבור רכישה או שומה לצורך הפחתת תשלום היטל השבחה.
עם זאת, חשוב להבין: שמאות מקצועית ומדויקת תאיר לכם את כל ההיבטים של הנכס ותגלה האם קיימות בעיות בנכס, מה התשלומים הצפויים לכם בדרך ובמקרים מסויימים גם יכולה לגרום לכם לחסוך (או להרוויח) סכומים משמעותיים – עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
אני מאמין בשקיפות מלאה – ולכן בכל מקרה תינתן הצעת מחיר מותאמת אישית לאחר שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.
שמאות מקרקעין היא מקצוע שמטרתו להעניק חוות דעת אובייקטיבית, מקצועית ומבוססת לגבי שוויו הכלכלי של הנכס והרקע המשפטי והתכנוני שלו. השירות ניתן הן ללקוחות פרטיים והן לגופים מוסדיים, וכולל ניתוח מעמיק של פרטי הנכס, הסביבה התכנונית והמשפטית שלו, הערכת שווי בהתאם לגישות השונות, והתייחסות לפוטנציאל העתידי של הנכס.
חוות דעת שמאית עוזרת לכם לקבל את ההחלטה הנכונה בנוגע לנכס שלכם בסיטואציה בה אתם נמצאים, להבין את התמונה המלאה בנוגע לפעולה (מכירה/רכישה/פיצול ועוד) שאתם מעוניינים לעשות, מה השלכותיה הכלכליות והתכנוניות של כל פעולה בה תבחרו בנכס, בין אם מדובר בתשלומים שיחולו במכירה / בפיצול הנכס או בין אם מדובר בפיצוי בין יורשים או כל סיטואציה אחרת הדורשת התעסקות עם הנכס שלכם.
אילו שירותים מעניק שמאי מקרקעין?
למה אתם צריכים שמאי מקרקעין?
לפני כל פעולה בנדל"ן – בין אם מדובר בהעברת זכויות, הוצאת היתר בנייה, פיצול מגרש, הקניית בעלות או ניהול הליכים מול רשויות – מומלץ לבצע בדיקה מוקדמת ומעמיקה של הנכס.
בדיקה כזו, המתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, עשויה לחסוך לכם זמן, כסף, טעויות יקרות ובעיות משפטיות בהמשך הדרך.
שמאי מקרקעין הוא בעל המקצוע היחיד שמחזיק בידע רחב ומקיף בעולם הנדל"ן – ידע שמשלב בין התחום המשפטי, התכנוני, ההנדסי והכלכלי.
הנה מה שהוא בודק עבורכם:
המצב המשפטי של הנכס
– האם הנכס בבעלות פרטית, חכירה או בר רשות?
– האם רשומים עליו חובות, צווים, הערות אזהרה או הגבלות אחרות?
– האם כל הזכויות בנכס שייכות לכם – או שרכשתם רק חלק מהן?
שמאי מקצועי יבחן את התמונה המשפטית המלאה וימנע הפתעות לא נעימות.
המצב התכנוני והפיתוח האפשרי
– מה מותר לבנות על הנכס?
– האם ניתן להרחיב או לפצל? כמה יחידות דיור אפשר לבנות?
– מה ייעוד הקרקע: מגורים, מסחר, תעשייה או שימוש אחר?
כל אלה ישפיעו באופן מהותי על שווי הנכס ועל אפשרויות הפיתוח שלו.
מצב הרישוי
– האם קיימים היתרי בנייה?
– האם יש חריגות בנייה?
– האם יש טופס 4 למבנה (אישור אכלוס)?
שמאי בודק את התמונה מול הרשויות הרלוונטיות – כדי לוודא שאתם רוכשים נכס מסודר וחוקי.
הערכת שווי מקצועית
הערכת שווי אינה רק "כמה שווה הנכס" – אלא תוצאה של:
– סקר שוק מעמיק
– ניתוח עסקאות דומות
– בדיקת היצע וביקוש באזור
– שקלול מכלול הנתונים המשפטיים, התכנוניים והפיזיים
– התאמה למטרה הספציפית של השומה (מכירה, רכישה, פירוק שיתוף, דוחות כספיים, וכד')
מה זה תשלום דמי שימוש? אם הקרקע שלכם היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, במידה ותבצעו חריגות בניה ללא היתר או
מה מותר לבנות על המגרש? על כל מגרש בארץ חלה תכנית בניין עיר (תב"ע), תב"ע תפקידה לקבוע מה יהיה ייעוד
מתי משלמים היטל השבחה? מחוייבים בהיטל השבחה בעת מימוש הזכויות, מימוש זכויות נחשב באחת משתי הדרכים הבאות: 1. בדרך של
רוב הקרקעות במדינת ישראל מוחכרות על ידי רשות מקרקעי ישראל. רשות מקרקעי ישראל כמחכירה מייצגת את מדינת ישראל,רשות הפיתוח וקק"ל.
שמאי המקרקעין הוא בעל המקצוע היחיד שמכיר את כל ההיבטים הקיימים בנדל"ן, לעומת בעלי מקצוע אחרים שמתמחים בהיבט ספיציפי לדוגמא
מה יקרה למחירי הנדל"ן לאחר המלחמה? נתחיל מכך שאין דרך לחזות את העתיד ואף שמאי לא מוסמך להעריך שווי עתידי
מהו חוזה חכירה? מרבית הקרקעות בישראל מוחכרות לציבור ע"י רשות מקרקעי ישראל. הפירוש של המילה חכירה היא השכרה ארוכת טווח
האם משתלם לפצל מגרש מנחלה? כמה רווח יהיה לי וכמה זה יעלה? בהתאם לקובץ החלטות רמ"י סעיף 8.3.48: "חוכר אשר
תשלום דמי רכישה (בהתאם לקובץ החלטות רמ"י סעיף 8.3 סימן ז) בהעברת זכויות בנחלה חקלאית המוכר מחוייב בתשלום דמי רכישה
פל"ח (פעילות לא חקלאית – בהתאם לקובץ החלטות רמ"י סעיף 8.9 תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים במושב) התנאים להקמת הפל"ח
מי יכול לפצל מגרש וכמה זה יעלה לו? רמ"י מאפשר לפצל מגרש רק למי שמימש את מטרת החכירה ובנה בית.
האם ניתן להקים יחידת דיור בבית פרטי? עד ה-15.2.2023 היה ניתן לפצל באמצעות תיקון 117 לחוק התכנון והבניה במסגרת הוראת
הנחות איזור עדיפות לאומית! כיום תשלמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע. באיזורי עדיפות חלה הנחת איזור בה
אם אתם רוצים לדעת איזה זכויות עתידיות הולכות להיות מאושרות על הנכס. אתם יכולים לבדוק את זה דרך אתר שנקרא
מה זה תשלום דמי הסכמה? זה תשלום שעל החוכר לשלם לרמ"י בנכס לא מהוון בעת בקשה להעברת זכויות. התשלום הוא
מתי משלמים היטל השבחה? מחוייבים בהיטל השבחה בעת מימוש הזכויות, מימוש זכויות נחשב באחת משתי הדרכים הבאות: 1. בדרך של
החלק העיקרי מהמיסים הרבים שמשלמים בעת מכירת נחלה חקלאית נובע מתשלום דמי הרכישה למנהל, תשלום דמי הרכישה הינו בשיעור של
מה הרווח של יזם נדל"ן שהוא לא הבעלים של הקרקע ולא הקבלן? הרווח של היזם נקרא "רווח יזמי" והוא נקבע
פיצול מגרש ממשק עזר זה תהליך מורכב אשר קיימים בו שני מסלולים: משק עזר מהוון – בו הרשות לצורך פיצול
אם קיבלתם חיוב מהמנהל (רשות מקרקעי ישראל), לפני שתשלמו חשוב מאוד להעביר את השומה לבדיקה של שמאי מטעמכם בתוך פחות
